2026 전세보증보험 가입조건 총정리, HUG·HF·SGI 차이와 비용

7월 31, 2026

전세보증보험은 전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다. 정식 상품명은 기관에 따라 HUG의 ‘전세보증금반환보증’, HF의 ‘전세지킴보증’, SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’으로 다릅니다.

가입할 때는 보증료보다 먼저 전세보증금과 선순위채권의 합계가 보증기관이 인정한 주택가격 범위 안에 들어오는지 확인해야 합니다. 특히 빌라·다가구·오피스텔은 실제 매매가격이 아니라 공시가격이나 기관 인정 시세가 적용될 수 있어 계약 전에 보증 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

게시일: 2026년 7월 31일
최종 업데이트: 2026년 7월 31일
대상: 대한민국 주택 임대차계약을 체결한 임차인
자료 범위: HUG·HF·SGI 임차인 반환보증

전세보증보험이란?

전세보증보험은 임대인의 채무를 단순히 면제해 주는 상품이 아닙니다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 해당 금액을 청구하는 구조입니다.

일반적으로 다음과 같은 상황이 보증사고에 해당합니다.

임대차계약이 종료되거나 해지된 후 일정 기간이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우
임차주택의 경매·공매가 끝났지만 보증금 전부 또는 일부를 배당받지 못한 경우

HUG와 HF는 임대차계약 종료 후 1개월이 지나도록 보증금을 반환받지 못한 경우 등을 주요 보증사고로 규정하고 있습니다.

HUG·HF·SGI 전세보증보험 비교

구분	HUG 전세보증금반환보증	HF 전세지킴보증	SGI 전세금보장신용보험
임차보증금 기준	수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하	수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하	아파트는 별도 상한이 없고 기타주택은 10억 원 이하로 안내
신청 시기	계약기간 2분의 1 경과 전	계약기간 2분의 1 경과 전	계약기간 2분의 1 경과 전 확인 필요
주택가격 심사	주택가격의 90%에서 선순위채권 차감	주택가격의 90%에서 선순위채권 차감	주택가격과 선순위채권을 기준으로 별도 인수심사
기본 보증료율	연 0.115%~0.154% 수준	연 0.04%~0.18%	아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260%
주요 특징	비대면 신청 경로가 다양함	HF 전세자금보증 이용자 또는 동시 신청자가 대상	고액 전세의 대안이 될 수 있으나 보험료가 높은 편

HUG의 임차보증금 기준과 보증한도는 공식 상품 안내를 기준으로 했으며, 보증료는 보증금 규모·주택 유형·부채비율에 따라 달라집니다.

HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용하고 있거나 전세자금보증과 동시에 신청하는 임차인이 대상입니다. 보증료율은 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 연 0.11%, 80% 초과 90% 이하 연 0.18%입니다.

SGI서울보증 공식 상품 페이지에 표시된 개인용 기본요율은 아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260%입니다. 할인·할증과 실제 보험료는 개별 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

HUG 전세보증보험 가입 조건

HUG 전세보증금반환보증은 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택과 주거용 오피스텔을 보증 대상으로 합니다. 근린생활시설이나 가정어린이집 등 주거 목적이 아닌 시설은 대상에서 제외될 수 있습니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

임차보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하일 것
전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청할 것
전입신고와 확정일자를 갖출 것
건물과 토지의 소유자가 임대차계약상 임대인과 일치할 것
건축물대장상 위반건축물이 아닐 것
선순위채권과 전세보증금이 보증한도 안에 들어올 것
임대인이 HUG의 보증금지 대상이 아닐 것

보증한도는 다음 산식으로 계산합니다.

보증한도 = 인정 주택가격 × 90% - 선순위채권 등

예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 3억 원이고 근저당권 채권최고액이 5천만 원이라면 단순 계산상 보증한도는 다음과 같습니다.

3억 원 × 90% = 2억7천만 원
2억7천만 원 - 5천만 원 = 2억2천만 원

따라서 전세보증금이 2억2천만 원을 초과하면 전액 보증 가입이 어려울 수 있습니다. 실제 심사에서는 다른 선순위 권리와 주택 유형별 제한도 함께 반영됩니다.

전세보증보험 126% 조건은 무엇일까?

빌라나 다세대주택에서 자주 언급되는 ‘126% 조건’은 공시가격을 주택가격으로 적용하는 경우 발생하는 계산 결과입니다.

HUG는 일부 주택의 인정가격을 공시가격의 140%로 산정하고, 여기에 담보인정비율 90%를 적용합니다.

공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%

따라서 선순위채권이 없는 주택이라도 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 보증 가입이 어려울 수 있습니다.

예를 들어 공동주택 공시가격이 1억5천만 원이라면 단순 보증한도는 다음과 같습니다.

인정 주택가격: 1억5천만 원 × 140% = 2억1천만 원
보증한도: 2억1천만 원 × 90% = 1억8천900만 원

근저당권이 없다면 전세보증금 약 1억8천900만 원까지가 단순 계산상 한도가 됩니다. 다만 KB시세·부동산테크 시세·감정평가액 등 다른 가격 기준이 우선 적용되는 주택도 있으므로 모든 주택에 공시가격 126%가 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다.

HF 전세지킴보증은 누가 이용할 수 있을까?

HF 일반전세지킴보증은 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용 중이거나 전세대출보증과 반환보증을 동시에 신청하는 임차인이 이용할 수 있습니다.

보증 대상 주택가격은 원칙적으로 12억 원 이하이며, 임차보증금은 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하여야 합니다. 전세보증금 일부만 가입할 수 없고 보증한도 안에서 임대차보증금 전액을 가입해야 합니다.

HF는 LTV에 따라 보증료율이 명확하게 구분됩니다.

LTV 70% 이하: 연 0.04%
LTV 70% 초과 80% 이하: 연 0.11%
LTV 80% 초과 90% 이하: 연 0.18%

여기서 LTV는 ‘선순위채권총액과 임차보증금의 합계’를 주택가격으로 나눈 비율입니다.

전세보증금 3억 원이면 보증료는 얼마일까?

보증금 3억 원, 계약기간 2년이라고 가정하고 할인·할증을 반영하지 않은 단순 계산입니다.

상품	적용 요율 가정	2년 단순 보증료
HUG	연 0.115%~0.154%	약 69만~92만4천 원
HF	연 0.04%~0.18%	약 24만~108만 원
SGI 아파트	연 0.229%	약 137만4천 원
SGI 기타주택	연 0.260%	약 156만 원

계산식은 다음과 같습니다.

보증료 = 보증금액 × 연 보증료율 × 가입기간

실제 보증료는 계약일수, 주택 유형, 부채비율, 사회배려계층 할인, 비대면 할인과 할증 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

전세보증보험 가입이 거절되는 주요 이유

1. 전세금이 보증한도를 초과한 경우

전세금과 근저당권 등 선순위채권을 합한 금액이 인정 주택가격의 90%를 초과하면 HUG·HF 가입이 어려울 수 있습니다.

2. 위반건축물인 경우

건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있으면 가입이 제한될 수 있습니다. HF도 위반건축물은 원칙적으로 가입할 수 없다고 안내합니다.

3. 집주인과 등기상 소유자가 다른 경우

건물과 토지의 소유권이 임대인과 일치하지 않거나 공동소유자 전원이 임대차계약에 참여하지 않았다면 문제가 될 수 있습니다. 신탁등기 주택은 수탁자의 임대 권한도 확인해야 합니다.

4. 신청기한을 넘긴 경우

HUG와 HF는 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 계약 시작 후 약 1년이 되기 전에 신청하는 구조지만, 잔금일·전입신고일과 금융기관별 접수 기준을 고려해 입주 직후 신청하는 편이 안전합니다.

5. 다가구주택의 선순위 보증금이 많은 경우

다가구주택은 등기부등본의 근저당권뿐 아니라 먼저 입주한 다른 세입자의 보증금도 선순위채권에 포함될 수 있습니다. HUG는 단독·다중·다가구주택에서 선순위채권과 다른 임차인의 선순위보증금 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내인지 확인합니다.

HUG 전세보증보험 신청방법

HUG 반환보증은 다음 경로를 통해 신청할 수 있습니다.

HUG 지사 또는 위탁은행 방문
네이버페이 부동산금융
카카오페이 전세반환보증
토스 ‘내 전세금 지키기’
모바일HUG 또는 안심전세 앱

일반적으로 확정일자가 표시된 임대차계약서, 주민등록등본, 전입세대확인서, 보증금 지급 증빙, 등기사항전부증명서 등이 필요합니다. 발급일 제한과 추가 서류는 신청 경로 및 주택 유형에 따라 달라집니다.

보증금을 받지 못했다면 먼저 이사해도 될까?

보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기 없이 전입신고를 옮기거나 집을 먼저 비우면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

HF는 반환보증 청구 과정에서 임차권등기명령 신청 접수와 임차보증금반환채권 양도 등을 요구합니다. 임차권등기명령은 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있으며, 정확한 이행청구 순서는 가입한 보증기관의 안내에 따라 진행해야 합니다.

전세보증보험 보증료 지원

전세보증금반환보증에 가입한 일부 무주택 임차인은 납부한 보증료를 지원받을 수 있습니다.

2025년 3월 31일 이후 보증 가입자는 다음 범위에서 최대 40만 원까지 지원받을 수 있습니다.

청년 임차인: 납부 보증료 전액, 최대 40만 원
신혼부부 임차인: 납부 보증료 전액, 최대 40만 원
그 외 임차인: 납부 보증료의 90%, 최대 40만 원

기본적인 소득 기준은 청년 연소득 5천만 원 이하, 일반 임차인 6천만 원 이하, 신혼부부 부부합산 7천500만 원 이하이며 임차보증금 3억 원 이하인 무주택 임차인이 대상입니다. 청년 연령 기준과 예산 소진 여부는 지자체마다 다를 수 있습니다.

공식 자료로 직접 확인한 과정

HUG·HF·SGI 공식 상품 페이지에서 동일하게 확인할 수 있는 항목을 기준으로 비교했습니다. 먼저 임차보증금 한도와 신청 시기를 확인한 뒤 주택가격 대비 보증한도 산식을 비교했습니다.

이후 보증금 3억 원, 계약기간 2년이라는 동일한 가정을 적용해 각 기관의 공개 요율로 보증료를 계산했습니다. 실제 현장 방문이나 금융기관 상담 경험은 포함하지 않았으며, 최종 가입 가능 여부는 보증기관의 목적물 심사를 통해 결정됩니다.

독자 유형별 판단 포인트

일반적인 수도권 전세 세입자

보증금이 7억 원 이하라면 HUG를 먼저 조회하고, HF 전세대출보증을 이용 중이라면 HF 전세지킴보증의 요율과 조건을 함께 비교하는 방법이 현실적입니다.

버팀목·전세대출 이용자

대출에 가입된 보증이 ‘전세대출보증’인지 ‘전세보증금반환보증’까지 포함하는 상품인지 반드시 확인해야 합니다. 대출보증만 가입돼 있다고 해서 전세보증금 전액이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.

빌라·다가구 계약 예정자

계약금을 보내기 전에 공시가격과 인정 주택가격, 근저당권, 선순위 임차보증금을 확인해야 합니다. “보증보험 가입 가능 주택”이라는 중개인의 설명만으로 판단하지 말고 보증기관에서 사전 조회하는 것이 안전합니다.

수도권 7억 원 초과 고액 전세 세입자

HUG와 HF의 임차보증금 기준을 초과한다면 SGI를 검토할 수 있습니다. 다만 보험료와 선순위채권 조건, SGI 내부 인수심사를 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

전세대출을 받지 않아도 HUG에 가입할 수 있나요?

가능합니다. HUG 전세보증금반환보증은 전세대출 이용 여부와 별도로 신청할 수 있습니다. 다만 보증금 반환채권이 다른 금융기관에 양도되거나 질권이 설정된 경우에는 제한이 발생할 수 있습니다.

집주인의 동의가 있어야 하나요?

일반적인 반환보증 가입 자체에 집주인의 별도 동의가 필수인 것은 아니지만, 채권양도 통지나 임대차 사실 확인 과정에서 임대인에게 관련 내용이 전달될 수 있습니다. 상품과 대출 형태에 따라 절차가 다르므로 신청기관의 안내를 확인해야 합니다.

계약 갱신을 하면 자동으로 연장되나요?

자동 연장으로 단정할 수 없습니다. 보증기간 연장이나 갱신 신청이 필요하며, 보증금이 증액되면 신규 심사 방식이 적용될 수 있습니다. HF는 임차보증금이 증액된 경우 신규취급 절차로 진행한다고 안내합니다.

보증금 일부만 가입할 수 있나요?

HUG는 보증한도 안에서 신청 금액을 선택할 수 있는 경우가 있지만, 전세보증금 반환채권이 협약기관에 담보로 제공된 경우에는 전액 가입이 요구될 수 있습니다. HF 일반전세지킴보증은 보증금 일부 가입이 불가능하고 보증한도 안에서 전액을 가입해야 합니다.

보증보험에 가입하면 전세금을 무조건 받을 수 있나요?

가입 사실만으로 무조건 지급되는 것은 아닙니다. 전입·확정일자와 대항력 유지, 계약 종료 통보, 임차권등기명령, 채권양도, 이행청구 기한 등 약관상 절차를 지켜야 합니다. 가입 후 임대인이나 소유권이 변경된 경우에도 보증기관에 조건변경을 신고해야 합니다.

결론

전세보증보험은 보험료가 가장 저렴한 기관을 선택하는 것보다 먼저 해당 주택이 보증심사를 통과할 수 있는지를 확인해야 합니다.

HUG는 신청 경로가 다양하고 일반적인 전세 계약에서 활용도가 높습니다. HF는 HF 전세자금보증 이용자에게 적합하며 LTV가 낮다면 보증료 부담이 상대적으로 작을 수 있습니다. 수도권 7억 원을 초과하는 아파트 전세 등은 SGI가 대안이 될 수 있지만 보험료와 인수 조건을 별도로 비교해야 합니다.

가장 안전한 순서는 계약 전 등기부등본과 건축물대장 확인 → 보증기관 사전 조회 → 특약 작성 → 전입신고·확정일자 취득 → 계약기간 절반이 지나기 전 가입 완료입니다.

출처 목록

주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 상품개요
주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류
한국주택금융공사, 일반전세지킴보증
한국주택금융공사, 전세지킴보증 신청 가능 여부 확인
SGI서울보증, 전세금보장신용보험
주택도시보증공사 전세사기예방센터, 국토교통부 보증료 지원사업

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